Prodej nemovitosti představuje důležitý krok, který zahrnuje řadu právních a technických aspektů. Mezi zásadní faktory, kterým je nutné věnovat pozornost, patří především vady nemovitosti. Tyto vady mohou významně ovlivnit nejen cenu, ale i rychlost prodeje a následnou spokojenost kupujícího. V následujícím textu se zaměříme na jednotlivé typy vad, způsoby jejich odhalení a možnosti řešení.
Jaké typy vad mohou nemovitost zatěžovat?
Vady nemovitostí lze rozdělit do dvou hlavních kategorií:
- Faktické vady – vztahují se ke stavebně-technickému stavu objektu.
- Právní vady – týkají se právního statusu nemovitosti, například věcných břemen nebo exekucí.
Obě kategorie se dále dělí na:
- Zjevné vady – jsou identifikovatelné při standardní prohlídce.
- Skryté vady – objevují se až během užívání nemovitosti.
Faktické vady
Zjevné faktické vady Jde především o nedostatky zjistitelné při běžné prohlídce nemovitosti bez nutnosti jakékoliv destruktivní činnosti. Mezi typické zjevné vady patří:
- Výskyt vlhkosti a plísní
- Trhliny a praskliny ve zdech
- Poškozené vnitřní vybavení
- Přítomnost škůdců a hmyzu
Tyto nedostatky lze obvykle identifikovat již při prvotní prohlídce a měly by být pečlivě zaznamenány. Z tohoto důvodu vždy doporučuji provést důkladnou inspekci ještě před realizací koupě.
Skryté faktické vady Jedná se o takové nedostatky, které nebyly při prodeji viditelné ani zřejmé a projevily se teprve později při běžném užívání nemovitosti. Patří sem například:
- Nevhodně provedené zateplení
- Plísně skryté pod sádrokartonovými konstrukcemi
- Problémy s vlhkostí obvodového zdiva
Kupující může skryté vady reklamovat až do 5 let od zakoupení nemovitosti. Jak je možné je odhalit? Primárně od samotného vlastníka. Při koupi je však bezpečnější nechat provést odbornou inspekci specializovanou firmou, která dokáže skryté vady identifikovat ještě před dokončením transakce, čímž předejdete nepříjemným komplikacím. Takové situace bývají pro kupující velmi problematické a často vedou k vleklým sporům.
Právní vady
Zjevné právní vady Nemovitost zatížená právní vadou nemusí nutně představovat problém! Je však nezbytné na začátku prodejního procesu důkladně prověřit právní stav a případnou zjištěnou právní vadu posoudit s ohledem na celkový průběh prodeje.
Právní vady se zjišťují zejména z veřejně dostupných rejstříků, jako je katastr nemovitostí. Mezi tyto vady patří:
- Zástavní práva
- Věcná břemena
- Exekuční řízení
- Různá předkupní práva
Skryté právní vady Jde o vady, které (podobně jako skryté faktické) existovaly již v okamžiku převodu vlastnického práva, ale vyšly najevo až dodatečně. Nejsou nikde evidovány ani zjistitelné z veřejných rejstříků. Obvykle je můžete zjistit pouze od prodávajícího. Patří sem například:
- Nezaregistrované nájemní smlouvy
- Nezapsaná věcná břemena
- Nedostatky v nabývacích titulech
- Omezení převodu v souvislosti s insolvencí
- Zákonná předkupní práva
- Existence rodinné domácnosti
Kromě faktických vad stavebně-technické povahy může nastat situace, kdy provedení stavby neodpovídá schválené stavební dokumentaci, zejména projektu či kolaudačnímu rozhodnutí. Je proto důležité kontrolovat veškerou stavební dokumentaci. Pokud stavební dokumentace není k dispozici, jedná se rovněž o skrytou právní vadu!
Jak k vadám přistupovat?
Existuje několik možností, jak s vadami pracovat:
- Odstranění vady před realizací prodeje – například výmaz věcného břemene nebo oprava technických nedostatků.
- Prodej nemovitosti i s existující vadou – s odpovídajícím snížením ceny a úplnou informovaností kupujícího.
- Prodej není možné realizovat – typicky u nemovitostí zatížených exekučními omezeními.
Odpovědnost za vady
Prodávající nese odpovědnost za veškeré právní i faktické vady. Kupující má právo na uplatnění reklamace vad do 5 let od uskutečnění koupě. Realitní zprostředkovatel má informační povinnost a musí upozornit na všechny vady, které jsou mu známy.
Shrnutí
Pečlivá kontrola nemovitosti před prodejem nejen posiluje důvěru kupujícího, ale současně chrání prodávajícího před možnými budoucími spory. Včasná identifikace vad a jejich otevřená komunikace mohou výrazně zjednodušit celý prodejní proces.
Pokud zvažujete prodej či koupi nemovitosti a chcete mít jistotu bezproblémového průběhu transakce bez skrytých komplikací, neváhejte mě kontaktovat. Jako zkušený realitní makléř vám rád poskytnu podporu při bezpečném a úspěšném prodeji vaší nemovitosti.